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供需两端多重利好来袭,地产板块能否重拾升势?机构:政策兑现渐行渐近,地产市场复苏年底可期

上周,地产供需两端政策持续发布,包含需求端的“推进落实认房不认贷”,以及供给端的“上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制”。在行业基本面持续探底的背景下,此类政策组合拳能否让楼市迎来复苏?

行情方面,中证800地产指数自本轮阶段高点以来已下跌9.35%,本轮调整结束了吗?地产供需两端多重利好,本周行情能否企稳回升?


在8月25日深圳召开的2023亚布力论坛第十九届夏季高峰会上,万科集团创始人王石表示,房地产处在周期调整之中,但房地产行业不会“死”,并回应称房地产行业当然会再起来,任何行业都有周期。

机构方面则认为,随着政策力度的加大,叠加“金九银十”的传统销售旺季,地产销售有望迎来转折点。在这个过程,关注国央企和优质头部房企。

【供需两端多重利好已至】

首先看看需求端,8月25日,住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,财政部、税务总局、住建部联合印发《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,均是中央部委层面对此前住建部部长政策表态的具体落地。

华泰证券称,“认房不认贷”政策并非强制推行,而是由地方政府自主选用。根据各地政府网站的信息,目前“无房有贷(不管是否还清)”但仍不能享受首套房信贷政策的,仅北上广深4个一线城市。预计部委发文后,一线城市也有望落实优化首套房认定标准,从而进一步托底房价预期、释放合理的购房需求。

再来看看供给端,8月27日,证监会连续发布多项监管新规。证监会称充分考虑当前市场形势,完善一二级市场逆周期调节机制,围绕合理把握IPO、再融资节奏,作出六项安排。其中,第六项提到,房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

值得关注的是,此次证监会发布的政策中提到,上市公司如果有破发、破净亏损的,融资规模会受到限制。但是房地产上市公司不受这个条款的限制,并且明确提出房地产上市公司破发、破净、亏损,还可以继续再融资。

“这表明监管部门对房地产行业,特别是房地产上市公司融资给予了更大力度的支持。”中指研究院企业研究总监刘水表示。易居研究院研究总监严跃进也认为,这说明监管层面对房地产上市公司的再融资是支持的,甚至条件是逐渐放宽的,其背后是为了防范房企出现的金融风险问题。

58安居客研究院院长指出,从证监会对上市房企的调控节奏来看,透露出两种方向:

一是对于新IPO的控制,房企也是IPO控制的重点行业,在商品房供需结构发生重大变化的情况下,控制IPO的节奏也是控制房地产开发行业进一步扩张的重要举措;

二是对于已上市的房企在融资层面则给予更多倾斜,推进房地产行业降风险、保交楼、稳民生。

【地产复苏可期?如何把握?】

中信证券研报指出,认房不认贷已经被纳入了“一城一策”的工具箱,我们相信从低线到高线城市,相关政策有望循序渐进进入兑现阶段。除此之外,政策工具箱内工具也依然充足。我们有理由相信,防风险的政策有望在四季度集中发力,房地产市场则有可能在年末结束房价持续下行,销售不断滑落的局面。此外,企业还可能在四季度迎接城中村改造带来的新业务机会。

信达证券认为,目前全国包括一线城市在内的部分重点城市仍执行“认房又认贷”的严格标准,住房套数认定标准放松,更多群体将适用首套房的低首付比例和利率优惠,有助于降低居民购房成本。换房退税政策期限延长,也有利于减少换房交易环节成本。近期政策加速落地,临近9-10月地产销售传统旺季,我们预计后续因城施策政策力度或将进一步加大,有望降低购房者负担,更好满足居民刚性和改善性住房需求。

对于具体投资机会,多家机构表示看好资金面较强、土储充裕的上市房企,以国央企和优质头部房企为代表。

华泰证券表示,随着政策定调、政策执行、经纪人预期方面的积极信号在持续增加,我们期待更多一二线城市落实优化地产政策,并与其他一揽子经济政策形成合力,共同推动经济恢复向好,稳定居民的房价预期和购房需求。看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

国联证券建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企,以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企此外二手房市场恢复强劲,建议关注存量房龙头企业。

资料显示,地产ETF(159707)跟踪中证800地产指数,汇集市场16只头部房企,在投资方向上具有明显的头部集中度优势,前十大成份股权重超8成!同时,中证800地产指数成份股国企央企含量高,同时享受“中特估”概念加持。地产ETF(159707)也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF,具备稀缺性与辨识度。

数据来源:沪深交易所。

风险提示:地产ETF被动跟踪中证800地产指数,该指数基日为2004.12.31,发布日期为2012.12.21,指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示,个股描述不作为任何形式的投资建议,也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险,适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息(包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等)均只作为参考,投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另,本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议,亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险,基金的过往业绩并不代表其未来表现,基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证,基金投资需谨慎。

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