本周我会做一场公开直播，可以预约听我直播进一步解读最新的楼市形势，迅速预约，不预约收不到通知。
房产税还没来，房屋养老金倒是先来了！
近日的住房城乡建设部新闻发言人王胜军表示：“房子像人一样也会变老，老了也会生病。”
生病之后呢？就得花钱看病！
于是房屋养老金就这么来了，上海是第一个试点城市，8月21日上海率先宣布：在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在明年全市推广。
今天，住建部副部长董建国在新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度今年将在上海等22个城市试点。
除了上海之外，目前还有哪些城市试点呢？具体还没有公布。
但是今年广州和四川都发布了关于房屋养老金的实施方案。
广州推进试点推行房屋安全保险制度。
四川：试点房屋保险制度。
基本上一二线城市是没跑了，未来房屋养老制度的推行应该是板上钉钉的事。
这又是一次事关全体有房群体的大消息，因为这意味着接下来，未来只要大家名下有房的，尤其是老破小都得交钱了，也意味着上海房东，除物业费和房产税之外，又多了一项持有成本。
市长龚正表示，截至去年底，上海市的住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。
接下来，上海全市的住房将进行三步走：
给房子定期体检、给房子买保险、交养老金用于小修小补。
这三步骤都是需要钱的，这些钱哪里来呢？
在最早买房的时候，大部分都交过一笔费用叫专项维修资金。
这笔费用是买房的时候一次性交的，按照20年前的物价水平，当时交这笔费用放在今天也是杯水车薪，或者在 二十多年间的大小修缮中早就用光了。
为了维护房屋安全，只能另外收费，这笔费用也不全是业主出的，主要分为三部分。
一是公共账户，地方财政出一部分。
二是个人账户，由业主强制缴纳。
三是补充账户，业主自筹，自愿缴纳。
我个人的理解是，现在地方财政本来就没什么钱了，地方出的公共账户只会少不会多。
所以大头还得看业主，大家每年大家交一点，大家也不用太担心，涉及到收费肯定会考虑到居民的收入条件，所以不会定太高。
目前住建部建议的收费标准设定在每平方米1.8元至2.7元之间。
也就是说100平的房子，一年需要缴纳180元-270元之间的房屋保险费。
这笔费用相对较低，对于大部分人来说压力不算大，但是却能最大程度保障房屋的安全。
但如果真的要维修保养起来的话，个人账户的钱也不够的情况下，就得业主自筹。
最近我们一个同事在深圳的房子，楼龄20年出头需要更换电梯，这也算是深圳最早的一批电梯房，如今都到了大保养的时候。
虽然深圳现在还没有执行房屋养老金，但是一些老旧小区的保养工作是不能省的。
据我同事说，他们小区这一次换电梯大约30-40万之间，业主要掏22w，平均下来每户5000元。
像这些老旧小区，虽然说当年有维修基金，但二十多年基本也花得差不多，后面需要大修的只能是业主自己掏钱。
这类房屋是最先需要缴纳房屋养老金的。
据《中国人口普查年鉴-2020》统计数据，截至2022年底，城镇存量住房规模已超过300亿平方米。
这里面有27.55%是1990以前-1999年建的房子，目前楼龄在25年以上。
有61.53%的房子是1990以前-2009年建的，楼龄在15年以上。
也就是说，预计在2040年后，中国接近七成，八成的房屋楼龄会加剧老化，迈进30-40岁高龄。
具体看每个城市，一二线城市发展的早，老房子比例会更加高。
很多人可能没有留意，虽然我们的房屋土地的使用期限是70年，但是在我们买房子的时候，购房合同有写着我们的房子设计结构使用年限是50年，防水是5年，装修是2年，门窗是1年。
也就是说，开发商建房子的时候就是奔着50年的使用年限去的，要是超过这个年限，房子就会成为危楼。
但事实上，我们现在很多房子不到50年，三十年左右就已经破败不堪了，脱墙皮的，漏水漏电各种问题。
别说老破小了，近几年来有很多新房交标品质非常差，没交房已经出现各种问题来，后续维修基金也很难覆盖，只能业主继续缴纳房屋养老金去弥补。
长远来看，房屋养老制度是有一定合理性的， 为了我们的房屋安全，这笔钱总得有人承担。
这里可能有人疑惑？
为什么不能够直接进行拆迁重造就完事了，老破小拆迁是属于过去的逻辑。
现在城市的地价那么高，想要拆迁难度非一般的高，地方财政本就捉襟见肘，而曾经那些被称为“旧改之王”的开发商基本上都倒下了。
前两个月，深圳罗湖清水河街道就发了一份红头文件，《关于拟推行红岗花园自筹资金拆除重建改造试点工作的通告》
大意就是这个小区的楼龄太老了，小区经常出现水泥块砸落，房屋漏水现象。
本来计划19年开动棚户区改造，但可能是后面钱不够吧，推进不下去，现在还想拆迁的话，只能是业主自筹资金去拆。
类似这种现象在一二线已经不是什么新鲜事了，之前杭州也有一个约40年的老旧小区，由于房屋状况不佳，548户居民决定自筹资金5亿元进行拆除重建。
今年三月，广州花都也出现了第一个业主筹资、自拆自建的危破房改造项目，所有业主按照4600元/平方米的标准进行预缴资金筹集，财政给予适当激励。
近两年广州和深圳很多旧改项目都暂停了，推进速度非常慢。
想要等拆迁只能业主自筹资金，但这个需要全体业主一致通过，难度也不低的。
至于大部分的老破小，未来的命运就是缴纳房屋养老金，持续维修下去。
至于这笔“养老金”最后是交给谁，谁来管理？这些细则目前还没有出来。
但有一点可以确认的是，房龄越老的房子，缴纳的费用肯定更高。
房子的修缮并不是简单的事情，涉及到的材料费用，人工费用每年都在涨，也就是说，老破小的持有成本每年都得增加。
除了物业费之外，以后每年还要加多一个房屋养老金。
我看一些网友调侃说，这笔钱就是不交，物业也无可奈何。
这个其实并不难解决，等到房屋需要交易的时候，会让你一次性补缴才允许交易，总会有一种办法让你交的。
今年上半年，老破小成交非常猛，租售比看起来也很高，但以后要承担的成本是未知的。
总之一句话，市场是最公平的，一切看似便宜的价格，背后总有一定原因。
所以啊，对于买房的刚需们，有条件的尽量优先选择新房，起码近二十年不用交房屋养老金，等到房子该交了，估计也早就换其他新房了。
关注楼市的朋友，务必要关注政策，我在直播会继续解读，扫码加企微，能够听我分析政策。
另外，未来还想换房买房的朋友，务必加上企微，我还会送你我的三节换房实操课，这是必学的。
迅速扫码链接我
我的被删文章，以及其他个人一些观点，会发到下面这个公众号上，大伙可以顺便关注一下。
各位老铁们，我这个深度类的公众号已经极其稀缺了，公众号改了规则，所以一定记得星标，星标，星标。不然你收不到推送了。
